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外围成交看好 房价稳中小升

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摘要:外围成交看好 房价稳中小升
2013年上半年,火热的楼市让品牌房企基本都交出了一份漂亮的成绩单。展望下半年,市场总体将去往何处?根据合富辉煌最新发布的2013年下半年广州住宅市场预测报告,下半年预计广州将有超过36000套新货可以推出市场,预计120平方米以下的中小户型依旧是供应主力,将超过六成,但在“限预售”背景下,81%货量未有预售证,下半年推货有较大变数。另外,中心区以及番禺的中大户型接近或过半。外围部分区域板块凭借价格优势成交继续看好,优势突出的豪宅继续受到实力买家的青睐。

据分析,2013年下半年广州大部分区域新货量增加,其中番禺、花都、南沙三区预计新货共计2.1万套,占十区总供应的近六成。萝岗、荔湾和天河明显增加。其中,均价超过40000元/平方米的高端项目预计有超过2000套可以推出市场,但受限预售影响大。南沙及萝岗中小户型项目较多,中心区中小户型占比过半,荔湾区尤其多。

上半年房价明降暗涨

据房王网数据中心监控阳光家缘数据显示:2013年上半年广州网签一手住宅47469套,环比2012年下半年降幅15.8%,同比去年同期升25.4%;成交面积5478665平方米,环比下跌15.7%,同比涨26.5%;一手住宅网签均价为13,655元/平方米,环比涨8.9%,同比涨15.7%。

数据显示,上半年广州月均价呈金字塔走势,3月成拐点。一季度1月份广州楼市延续自去年下半年以来转暖行情,3月由于购房者担心广州版国五条细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加而急于入市,致使一季度广州楼市火爆,前三月广州10区一手住宅签约均价为16339元/平方米,同比上升22.5%。

为应对即将脱缰的楼市,一季度最后一天压线出台的广州版国五条细则收效甚微,因此从4月24日起,广州市全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度,房地产开发企业销售住宅必须办理预售网上申报,并接受国土房管部门价格指导的新规定。第二季度广州楼市在“三限”政策影响下成交量出现萎缩,4月量价急转直下,网签量环比大跌五成,整个季度房价也连续三月下跌。而在业内人士和市场的分析里,这只不过是为了掩盖繁荣楼市用技术性手段造成的“假象”。

“限价”政策覆盖的范围从去年仅对豪宅盘扩大为全市楼盘,并要求楼盘成交均价不得超过自身去年均价。而面对市场的强劲需求,开发商涨价是必然,“限价”政策让很多近郊刚需盘也受到影响,由于价格原因都推迟新货入市,因此刚需盘入市节奏相较去年也有所减缓,再加上3月的提前消化,现在的市场可以用“僧多肉少”来形容。同时政策也带来了阴阳合同、裸卖等现象的蔓延,因此现在很多楼盘的网签价格并不是眼见为实,房价“明降暗涨”。

外围区域仍是供应大区

作为历来的供应大区,番禺区2013年下半年新货约8000套,新货比上半年升约50%,为近三年的新高。其中华南板块占比近五成,主要为万科欧泊、诺德名都等楼盘,而洛溪及广州新城合计占比达三成,主要为尚上名筑、亚运城、丽江百事佳花园等。新货中120平方米以下户型合计占比51%,约4200套,对比上半年约2800套增幅近五成;120平方米以上户型占比49%,约3800套,其中200平方米以上产品近1300套,将有较多高端项目推新,如海怡半岛、时代外滩、珑翠、雅居乐剑桥郡、星汇文华、大学小筑等。

南沙区预计下半年将有18个项目,约5800多套新货供应,较上半年增加一倍。2012年底或今年年初动工的约有11个项目,其中全新盘有8个,在售项目有3个。下半年供应依旧是南沙中心板块占主导,南沙中心板块供应占比达七成,其中货量较多的有碧桂园天玺湾、南沙滨海珺城、星河盛世。

在花都,2013年下半年新货约8300套,与上半年水平相当;西城及汽车城板块合计占五成,主要为雅居乐锦城、雅宝新城、颐和盛世、保利高尔夫郡等。120平方米以下产品超六成,多个刚需盘供应,主要供应个盘有雅居乐锦城、颐和山庄峰、豪利花园、利峰城、祈福聚龙堡等;144平方米以上产品有所增加,占比超两成(以往144平方米以上产品供应不足一成),大户型主要为锦东花园、雅宝新城、颐和盛世、合和新城、嘉汇城等楼盘供应。预计下半年花都区市场热度与二季度水平相当,成交相对乐观,但难以重回高位。

中心区价格仍将高位运行

上半年中心六区成交量占全市比例的22%,而另外近八成则由外围四区两市贡献,无论是供应量还是成交量,外围区域由于价低一直是广州楼市绝对的主角,增城市又是其中的大户,上半年增城以11118套的成交量夺榜首。个盘成交前十的楼盘中大部分也来自增城,前十排行里锦绣天伦花园、翡翠绿洲、锦绣御景花园以及合景誉山国际都来自增城,市区仅白云金沙洲楼盘保利西海岸上榜。南沙楼盘碧桂园天玺湾以1488套的成交量夺上半年销量冠军,网签均价为11097万/平方米。成交量前十的楼盘成交均价均不超过2万/平方米。

中心区域目前不仅房价坚挺,而且供应也不算多。下半年这一状况仍将维持。预计天河区下半年新货将接近2000套,相比上半年供应明显增加。天河区近年来一直以大户型高端及豪宅供应居多,下半年天河区新货中,120平方米以上及以下户型供应各半,这将一定程度缓解区域中小户型产品紧缺的局面。越秀区下半年可售新货比不多,约900套,七成供应集中在原东山板块,预计均价普超4万。120平方米以下中小户型供应占比四成,120-200平方米中大户型供应占比近六成。

合富辉煌分析人士表示,2013下半年的热点区域和板块以刚需自住产品为主,花都、金沙洲、萝岗,后市成交看好。中心区价格高位运行,优势突出的高端项目在价格追高和资产增值的冲动下,销售继续看好。此外,下半年土地市场高温延续,地价水涨船高,价格保持上升是下半年楼市基本趋势。在市场价格上升到一个新的平台后,成交难以大幅度放量,预计下半年成交量低于上半年。

网络调查近六成人看涨房价

近期举行的一项网络调查显示,过七成受访者认为上半年广州楼市热,其中42.41%的受访者更是表示楼市“很热”。超过60%的受访者对调控效果表示失望,认为没有实现应有的目标。尽管对未来政府调控政策走向无法判断,但近六成受访者看涨下半年楼市,认为房价或小幅上涨甚至可能大幅上涨。

广州限价限签政策实行两个多月后,效果如何?调查显示,78.27%的受访者认为上半年广州楼市“热”,其中42.41%的受访者更表示楼市“很热”。在此次受访者中,61.9%的人表示广州限价令对房价调控无效。对于下半年广州房价是否会下降,59.53%受访者异口同声予以否定,其中44.56%的人认为未来半年广州房价会小幅上涨,还有14.97%的人甚至认为会大幅上涨。

对于调控政策走向,调查显示42.56%受访者认为政府会继续从严把控楼市,而57.09%则认为政府未来将会适当放松调控,两种观点支持率基本持平。但仅0.35%的人认为调控会维持不变,可见多数购房者对新政还是持观望态度。

现今广州的房价已让不少人望而兴叹,但另一面也突出购置房产的高保值和升值空间,在多数人看涨下半年的情况下,最好的入手时机在什么时候?出乎意料,46.53%的受访者认为下半年不宜入手,但也有53.47%选择下半年入手,其中20.14%的人选择在7、8月份,14.24%则在9、10月份,还有19.1%选择在年底。

影响购房者买房的因素诸多,就目前而言,购房者更为关心房价,64.24%受访者以此为买房的首要因素,楼市政策和楼市本身条件相对后置。此外,调查也显示,刚需客一直是市场的主力军,在本次受访的人员中,计划下半年买房的人群有43.55%是为了满足个人自住需要。

猜想一:市场供应总体充足但有变数

市场供求关系直接影响房价走势。2013年下半年,市场供应状况将会如何?

“我认为总体供应应该是比较充足的”,合富置业首席市场分析师龙斌在接受采访时表示,以广州为例,下半年的市场供应会呈现几个特点,首先,供应区域不均衡,外围区域占六成左右;其次,供应结构不均衡,中心城区接近四成,小户型消化快,大户型相对会较多。

但是,他提到,市场供应仍存在变数,主要是关乎调控政策是否会严厉,如果限预售加码,那么一些楼盘进入不了实际供应,可能会对盘源总量造成影响。据阳光家缘数据显示,广州可售房源数量明显减少,为45000套左右,正常应当是在60000套左右。

也有业内专家认为,此次,李克强总理强调,“盘活存量货币,用好增量货币”。在这个整体稳健货币政策的基调下,新增的信贷规模不仅会受到的限制,而银行的信贷方向也会有所选择,在结束应付短期高额拆借成本与部分短期吸储成本以后,银行业便需要收紧钱袋子过日子了,不仅在放贷项目上更择优,同样在放款利率上也会有所提高。那么对于中小型的房企而言,势必整个融资渠道受到较大影响,为了不影响整体的资金链,则对项目回款速度有所要求,进而会影响到项目的推案节奏与营销策略,所以在下半年,在工程进度允许的前提下,中小开发商推案节奏可能进一步加快。而对于大型品牌企业开发商,尽管“缺钱”对其影响相对有限,但多数在上半年大手笔拿地的企业仍必需及时拿到资金投入开发,因而也会出现加推现有项目加快回款的情况。所以,对于下半年的市场供应情况,整体上市量将会有持续增加。

猜想二:房价下半年涨幅或降低

仿佛是突如其来的“钱荒”,会否对房价造成直接影响?龙斌认为,银行间的钱荒与其业务扩张、外汇占款等均有关系,因此央行和政府适度降低了流动性,但是从社会总融资、利率、准备金率等多个指标来看,应当是特定因素带来的阶段性异常,下半年流动性收紧的机会不大,所谓钱荒也不会对广州的房价造成直接的影响,“以广州为例,毕竟广州楼市的供求关系与过去差别不大,需求大于供应的情况还算比较明显,刚需盘开盘均有较好的销售,甚至出现日光”。

业内认为,从5月全国各地地王满天飞的状况可以看出,房企对后市的预期比较乐观,拿地不可谓不疯狂,“不是一宗两宗,一线城市均有地王”,因此,地王也强化了楼市中长期看涨。业内人士分析,“地王”频出,房价上涨,归根结底是土地价格的高涨。这又涉及地方政府对土地财政模式的依赖,土地财政问题不解决,空谈房价问题没有意义。如何稳定房价,抑制房价过快上涨追根到底一定要限制土地的价格,所以限制地价也成为调控楼市的又一重要环节。

整体而言,2013年下半年楼市平稳中略有上升是大趋势。“降价可能性不大,大涨也不可能,涨幅会比上半年降低”,龙斌表示,6月份数据已经显示,房价同比和环比的涨幅都已经开始下降。目前楼价已经到了一个新的高度,继续快速上涨将有可能影响销售,“市场也没有很强烈的追涨想法,已经更加理性”,特别是自住和首次置业占比较高的城市,房价上涨过快只会使得购房者不愿出手,最终影响销售,“房企从成交量上考虑也不会定价太高,除非不担心资金回笼,只求利润、不求销售的企业”,而且目前调控措施表明,政府限价意图明显,定价过高进不了预售,网签也会受限。

猜想三:调控政策也有不确定性

一线城市局部房价升温会否带来下半年的调控加码?有专家认为不会,因为国家的精力放在维持经济平稳上,对房地产业调控加码对上下游的影响比较大。目前,地方政府土地出让的情况已经好了很多,能缓解财政、税收、产业、就业等多方面的压力,从地方政府的层面,没有更高的积极性和理由来打压房地产。从国五条各地细则的出台来看,“各地基本认为完成国家的房价调控目标即可”。

龙斌认为,现在正处于一个政策效果的观察期。“过去的很多调控手段不科学也不配套,通过行政手段干预限价比较多,在社会经济有下滑风险的下半年,政府正致力于经济结构的调整,政策应当会以平稳为主”,他说,在这个观察期,政府或许会对过去的调控措施进行评估或进一步落实,寻求更有长效意义的调控思路。

猜想四:自住型买房无需等抄底越早越划算

2013年下半年,买房啥时候出手好?专家们的观点是:该出手时就出手,尤其是自住型买家,只要经济能力允许,越早买越划算,“城市的经济、基础设施、区域配套等都在不断完善成熟,早买总是比晚买便宜”。

要想从低点买到最划算的位置,专家们认为,“抄底实在太难,对于自住型买家而言,抄底并非很重要”。而对于投资型买家而言,可以投资稀缺资源,尤其是能代表城市价值;此外,跟着地铁和规划,顺着城市发展的大方向寻找洼地,投资发展中的新区域,都是不错的选择。
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